Studia Podyplomowe: Nowoczesne Inwestowanie i Zarządzanie Nieruchomościami

Dane o najmie i jak ich szukać, najem w kontekście rynku nieruchomości, obowiązków gmin (najem komunalny) i programów rządowych (sektor mieszkalnictwa społecznego). Zróżnicowanie i skalowanie: instytucje zajmujące się najmem (sektor PRS), lokale użytkowe na wynajem, akademiki i inne wyspecjalizowane usługi mieszkaniowe. Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe i podobne: bezpośrednie i pośrednie, stosowane narzędzia (pożyczki, udziały, obligacje korporacyjne). Rola zarządzania całymi nieruchomościami w kontekście inwestowania w lokale - spółdzielnie, wspólnoty, operatorzy i wpływ na decyzje, jak wynajmować domy jednorodzinne. Ryzyko w najmie, w szczególności w zakresie eksmisji - dane i główne problemy, sposoby redukcji (najem okazjonalny i instytucjonalny).

Najem prywatny vs. najem w działalności gospodarczej i spółce Ryczałt 8,5% / 12,5% – zasady, limit 100 000 zł, liczenie limitu przy małżonkach i współwłasności Co jest przychodem wynajmującego, a co nie (kaucja, media, opłaty eksploatacyjne), czyli jak optymalizować ryczałt Obowiązki formalne: oświadczenia, PIT-28, terminy wpłat i deklaracji VAT w najmie – zwolnienie „mieszkaniowe”, zwolnienie podmiotowe, odliczanie VAT Podatek od nieruchomości 2. Rozliczanie wynajmu krótkoterminowego Czy najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza Jak rozliczać wynajem krótkoterminowy – najem prywatny, JDG czy spółka VAT: stawki (8% czy 23%), zwolnienie podmiotowe Co z obowiązkiem stosowania kasy fiskalnej Rozliczenia z platformami (Airbnb, Booking) – prowizje, faktury zagraniczne, odwrotne obciążenie Podatek od nieruchomości i opłata miejscowa/klimatyczna Kierunek zmian w podatkach w najmie krótkoterminowym 3. Wybór optymalnej formy prowadzenia oraz opodatkowania biznesu w nieruchomościach

Praktyczne warsztaty z zakresu zarządzania i operacyjnego prowadzenia biznesu najmu. W ramach modułu przeanalizujemy kluczowe zagadnienia: Model biznesowy: Podnajem vs. Zarządzanie najmem — różnice w umowach, odpowiedzialności i podatkach. Rentowność: Jak liczyć rentowność w podnajmie oraz czy da się zarabiać na samym zarządzaniu najmem? Aspekty prawne: Kodeks Cywilny i Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów. Omówienie umów zarządzania, podnajmu, najmu z lokatorem oraz regulaminów. Praktyczne warsztaty z zakresu zarządzania i operacyjnego prowadzenia biznesu najmu. W ramach modułu przeanalizujemy kluczowe zagadnienia: Model biznesowy: Podnajem vs. Zarządzanie najmem — różnice w umowach, odpowiedzialności i podatkach. Rentowność: Jak liczyć rentowność w podnajmie oraz czy da się zarabiać na samym zarządzaniu najmem? Aspekty prawne: Kodeks Cywilny i Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów. Omówienie umów zarządzania, podnajmu, najmu z lokatorem oraz regulaminów. Rozliczenia: Podatki i opłaty występujące w zarządzaniu. Zarządzanie w praktyce: Ile mogę zrobić sam, a kiedy i kogo będę potrzebował? Jakie problemy spotkam i jak się do nich przygotować? Jak skalować biznes zarządzania?

Analityczne podejście do bezpieczeństwa kapitału i optymalizacji obciążeń podatkowych na konkretnych przykładach cyfrowych: 5 Alternatywnych Dróg Inwestowania: Szczegółowe omówienie podatkowych możliwości inwestycyjnych. Podatki pod Lupą: Jakie stawki podatkowe i ulgi przypisane są do konkretnych nieruchomościowych modeli biznesowych. Analiza Kazusów (Case Studies): Praktyczne przykłady z rynku pokazujące sukcesy i błędy inwestorów w doborze formy prawnej. Formy prawne w praktyce (wyliczenia na konkretnych liczbach): Przeanalizujemy, jaka forma najlepiej chroni kapitał i minimalizuje podatki. Szybki obrót (Flipy): Porównanie Jednoosobowej Działalności Gospodarczej (JDG) ze spółką z o.o. w kontekście PIT, CIT oraz VAT. Mała i duża deweloperka: Dlaczego spółka celowa (z o.o. lub komandytowa) to standard w branży budowlanej i jak bezpiecznie wypłacać z niej zyski.

Praktyczna analiza nieruchomości o podwyższonym poziomie ryzyka – w szczególności udziałów w nieruchomościach oraz nieruchomości zadłużonych. Uczestnicy poznają sposób myślenia inwestora: gdzie szukać okazji, jak czytać księgi wieczyste, jak rozpoznawać zagrożenia, jak oceniać opłacalność transakcji oraz jak planować strategię wyjścia jeszcze przed zakupem. W ramach zajęć omówione zostaną realne przykłady inwestycji, najczęstsze błędy początkujących inwestorów, sposoby zabezpieczania transakcji oraz praktyczna komunikacja z dłużnikiem, lokatorem i współwłaścicielem nieruchomości. Nacisk zostanie położony przede wszystkim na praktykę inwestorską — podejmowanie decyzji, ocenę ryzyka, negocjacje oraz szukanie rozwiązań w trudnych stanach faktycznych. Część warsztatowa: Praktyczna praca na przykładach ksiąg wieczystych oraz realnych sytuacjach inwestycyjnych

Kompleksowy moduł poświęcony opłacalności, procedurom i technologiom inwestowania na rynku wtórnym. Analiza potencjału rynku wtórnego: Źródła przewagi konkurencyjnej nad rynkiem deweloperskim, mechanizm price discovery (poszukiwania realnej ceny) oraz psychologia sprzedającego. Sourcing i negocjacje: Metody wyszukiwania ofert „pod rynkiem”, identyfikacja tzw. zmotywowanych sprzedawców oraz techniki negocjacyjne w segmencie B2C i B2B. Audyt inwestorski (Due Diligence): Badanie stanu prawnego (księgi wieczyste, roszczenia, lokatorzy) oraz ocena ryzyka technicznego i kosztów modernizacji. Modele biznesowe: Od szybkich transakcji spekulacyjnych (flipping, podziały na mniejsze jednostki/gotowce inwestycyjne) po budowanie długoterminowego dochodu pasywnego (Mieszkania/Lokale na Wynajem). Finansowanie i optymalizacja: Efektywne wykorzystanie kapitału własnego i obcego oraz podatkowe aspekty obrotu na rynku wtórnym (PCC vs. VAT).

Celem zajęć jest pokazanie, jak porządkować trudne prawnie transakcje, aby inwestor potrafił odróżnić realną okazję od problemu, który tylko wygląda tanio. Udziały w nieruchomości: Co naprawdę kupuje inwestor, czym różni się udział z posiadaniem od udziału bez posiadania i dlaczego „kto ma klucze” często decyduje o wartości transakcji. Spadki: Różnica między udziałem w nieruchomości spadkowej a udziałem w całym spadku, znaczenie postanowienia o nabyciu spadku i działu spadku. Nieruchomości zadłużone: Hipoteki, egzekucje, zakup od dłużnika, licytacje, syndyk i ryzyka związane z rozliczeniem długu. Nieruchomości obciążone: Służebności, dożywocie, użytkowanie, ostrzeżenia, roszczenia i wpisy w dziale III księgi wieczystej. Wierzytelności hipoteczne: Sytuacje, w których inwestor nie kupuje nieruchomości, tylko dług prowadzący do nieruchomości. Nieruchomości z lokatorem: Podstawowe scenariusze prawne, znaczenie rodzaju umowy, statusu lokatora i faktycznego wydania nieruchomości. Kombinacje ryzyk: Najtrudniejsze przypadki, w których kilka problemów nakłada się na siebie, np. udział + dług + lokator + spadek. Księga wieczysta jako punkt startowy: Co widać w KW, czego nie widać i dlaczego sama księga nie kończy analizy. Model decyzji inwestora: Jak rozłożyć temat na stan prawny, stan faktyczny, osoby, dokumenty, koszt, czas i plan wyjścia

Fundamenty wdrożenia: jak przygotować i uporządkować procesy biznesowe w firmie, zanim wprowadzimy narzędzia AI. Architektura systemowa: przegląd i mapowanie obszarów działalności nieruchomościowej o najwyższym potencjale automatyzacji. 3. Ekosystem narzędziowy w praktyce: wykorzystanie zaawansowanych modeli językowych (ChatGPT, Gemini, Claude) w codziennej komunikacji i analizie; praca z systemami głębokiego przeszukiwania danych (Deep Research); projektowanie i implementacja dedykowanych asystentów AI (custom GPTs / agenci autonomiczni). 4. Komunikacja wizualna i marketing przyszłości: zastosowanie generatorów grafiki, wideo oraz klonów AI w kreowaniu ofert nieruchomości. 5. Integracje i automatyzację procesów biznesowych: projektowanie samowystarczalnych ekosystemów pracy opartych na narzędziach takich jak n8n, Make i Zapier, integrujących sztuczną inteligencję z systemami CRM oraz innymi aplikacjami wykorzystywanymi w firmie.

– Dlaczego nieruchomości gruntowe są interesujące – Dlaczego nieruchomości gruntowe są trudne? – Jaki potencjał kryją w sobie nieruchomości gruntowe – Dla kogo nieruchomości gruntowe mogą być interesującym tematem inwestycyjnym? – Studium kilku przypadków

Proces weryfikacji działki przed zakupem. Jak analizować księgę wieczystą, plan miejscowy, plan ogólny gminy, strefy planistyczne, obszar uzupełnienia zabudowy oraz decyzję o warunkach zabudowy. Jak ocenić ryzyka techniczne, środowiskowe i infrastrukturalne oraz jak porównać przydatność działki dla budownictwa tradycyjnego, szkieletowego, modułowego i prefabrykowanego.

Analiza zagrożeń przed zakupem działek, budynków i lokali z wykorzystaniem ogólnodostępnych portali i dokumentów. Praca na rzeczywistych projektach, analiza, wyciąganie wniosków i identyfikacja zagrożeń na podstawie: Dokumentów planistycznych, map zasadniczych i dostępu do drogi publicznej, Danych ewidencji gruntów i budynków oraz danych przestrzennych, Obszarów chronionych, danych o lasach, geologicznych, hydrologicznych i map drenów, Ochrony zabytków, map zanieczyszczeń, danych GUNB, GDOŚ oraz BIP. W ramach modułu omówimy również kluczowe warunki do umów przedwstępnych zakupu nieruchomości na podstawie rzeczywistych projektów.

Zapoznanie uczestników z zasadami doboru ubezpieczenia nieruchomości na wynajem — w zależności od formy prawnej (osoba fizyczna, JDG, sp. z o.o.) oraz sposobu wykorzystania nieruchomości (najem długoterminowy, najem krótkoterminowy, flip). – Omówienie odpowiedzialności cywilnej w relacji inwestor–najemca: OC właściciela, OC najemcy, szkody wyrządzone przez najemców, ich gości i lokatorów. – Przedstawienie zasad ubezpieczenia od utraty czynszu oraz nowej kategorii produktów — gwarancji płatności czynszu. – Zapoznanie z zasadami weryfikacji ubezpieczeń OC działalności gospodarczej podwykonawców inwestora — ekip remontowych, zarządców nieruchomości i pośredników w obrocie nieruchomościami, w tym z obowiązkowymi ubezpieczeniami zawodowymi. – Uświadomienie zagrożeń związanych z ubezpieczeniami na życie sprzedawanymi przy kredytach hipotecznych (polisy bankowe) — na co zwrócić uwagę przy zabezpieczaniu finansowania inwestycji

Scenariusz krok po kroku przeprowadzający przez proces podziału i wyodrębniania własności: Odrębna własność lokalu – definicja. Ile można zarobić na wyodrębnianiu lokali? Ustanawianie odrębnej własności lokali – tryb administracyjny. Ustanawianie odrębnej własności lokali – tryb sądowy (czyli dlaczego lubię sądy). Czy w budynku jednorodzinnym można wyodrębnić więcej niż dwa lokale mieszkalne? Case study: Historia kilku podziałów. Inne podziały nieruchomości. Sesja pytań i odpowiedzi (Q&A).

Dlaczego prawo jest dziś jednym z kluczowych ryzyk dla inwestora i właściciela nieruchomości. UOOPL i ochrona lokatorów Omówienie wpływu ustawy na najem, wypowiedzenia umów, eksmisje i odzyskiwanie lokalu. Formy najmu Kataster Najem zwykły, okazjonalny i instytucjonalny - różnice, zastosowanie, poziom ochrony właściciela. Czym jest podatek katastralny, jakie niesie ryzyka i dlaczego budzi sprzeciw właścicieli. SAN-y Społeczne Agencje Najmu jako alternatywa dla powszechnych obciążeń podatkowych. Najem krótkoterminowy Nowe obowiązki: rejestracja lokali, numer ID, wymogi bezpieczeństwa i możliwe ograniczenia samorządowe. Podsumowanie :Jak inwestor powinien uwzględniać ryzyko legislacyjne w decyzjach zakupowych i strategii najmu

– Wizualizacje wnętrz, budynków i otoczenia – Filmy nieruchomości i awatary – Praca na dokumentach: umowy, analizy, raporty – Administracja: rozliczenia księgowe i projektowe – Marketing: opisy, oferty, prezentacje – Połączenie z innymi narzędziami: e-mail, kalendarz, zadania – Automatyzacja i proceduryzacja pracy z AI

– Rynek Pierwotny vs Wtórny w obrocie mieszkaniami – Cztery sposoby inwestowania na rynku Pierwotnym – Najem na rynku Pierwotnym – Czym jest okazja inwestycyjna na rynku pierwotnym – Najważniejsze check pointy potencjału inwestycji: lokalizacji, projektu deweloperskiego, dewelopera – Dźwignie